신축빌라 계약시 주의사항 :: 전세사기 안당하는 법

안녕하세요. 이번 포스팅에서는 신축빌라 계약 시 주의사항, 살펴보도록 하겠습니다. 신축빌라를 매매 및 전세계약을 할 때 전세사기 예방하는 방법에 대해 궁금하시다면 아래 본문을 참고해 주세요.

 

1. 준공이 끝난 빌라 계약하기

▶︎ 처음 빌라를 계약할 때, 준공이 아직 끝나지 않은 빌라를 선택하면 안 됩니다. 준공을 마친 빌라를 꼼꼼하게 하자체크해서 계약해야 하며, 집 보러 갈 때는 혼자가지 말고, 가족이나 지인을 데리고 가는 것을 추천드립니다.

 

2. 소유권 등기 완료된 빌라 계약하기

▶︎ 빌라 준공이 다 끝나고, 건축주 앞으로 소유권 등기까지 완료된 빌라와 계약해야 합니다. 등기도 안된 빌라를 매매 또는 전세계약하기에는 리스크가 너무 크기 때문입니다.

 

3. 근저당권을 공동담보로 묶어놓은 빌라 피하기

▶︎ 이 부분은 매우 중요합니다. 근저당권이 호실별로 나눠지지 않고 전체호실에 공동담보로 묶어놓은 빌라는 피해야 합니다.

 

4. 근저당권이 호실별로 나눠진 빌라를 선택해야 한다.

▶︎ 건축주들은 빌라, 오피스텔을 지을 때 대부분 대출로 비용을 감당하고 있습니다. 건물이 다 지어지고 나서 대출을 해준 은행이 빌라에 근저당권 설정을 하게 되는데요. 이때 근저당권이 호실별로 나눠진 빌라와 계약해야 합니다. 왜 그럴까요? 만약 건축주가 빌라 10세대를 지어서 분양한다고 해봅시다. 은행에 대출 20억을 받아서 빌라 10세대 전체를 공동담보로 묶어서 20억 근저당권을 설정한 빌라라면, 내가 나중에 빌라에서 502호를 전세계약하려고 하는데 건축주와 은행 간에 문제가 생겨서 502호에 설정된 근저당권 20억이 말소가 안될 수 있기 때문입니다. 

물론 가장 좋은 것은 근저당권이 없는 신축빌라가 최고지만, 현실적으로 신축빌라들은 1순위로 이미 근저당권이 설정된 상태에서 매매잔금이나 세입자 전세금을 받아서 근저당권을 말소하는 경우가 많습니다. 조금 더 쉽게 설명하겠습니다. 예를 들어 502호를 2억 3천만 원에 전세계약을 해서 계약금 3천만 원을 건축주에게 지급했다고 가정해 봅시다. 나머지 잔금 2억은 건축주에게 지급하지 않고, 502호에 설정된 은행 저당권 2억을 갚고 근저당권을 말소하면서 임차인이 1순위가 되는 것인데요. 만약 공동담보로 전체호실에 20억의 근저당권이 설정되어 있다면, 건축주의 자금사정에 따라 근저당권 말소진행을 못할 수도 있습니다.

 

5. 계약금, 중도금은 최대한 적게 지급하기

▶︎ 매매나 전세계약을 할 때 최대한 계약금은 적게 지급하고 중도금 약정은 되도록 하지 않는 것이 좋습니다. 이래야 나중에 문제가 발생했을 때 그나마 피해를 줄일 수 있기 때문입니다. 계약할 때 건축주가 요구하는 대로 계약금을 다 주지 마세요.

 

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