부모 증여 3억 원까지는 증여세가 없다는 말이 사실일까?

자식이 부모에게 세금 없이 증여받을 수 있는 한도는 5천만 원까지 인데요. 그런데 세간에서는 부모로부터 받는 금액이 3억 원까지는 증여세를 내지 않아도 된다는 이야기가 돌고 있습니다. 과연 이 이야기는 사실일까요? 그렇지 않습니다. 이번 포스팅에서는 부모의 증여금액이 3억 원이면 증여세가 없다는 오해가 생긴 이유에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

왜 이런 이야기가 나오게 된 것일까요? 그것은 바로 증여세와 관련해서 3억 원의 기준을 두고 적용되는 규정에 대해 오해가 있었기 때문입니다.  즉, 증여 추정 배제 기준과 저가 양도가 무엇인지 알아봐야 이런 이야기에 대한 배경을 이해할 수 있습니다.

나이가 너무 어리거나 딱히 소득이 많지 않은 사람이 값비싼 부동산을 사게 되면, 세무서에서는 돈의 출처에 대해 궁금증을 가지게 되는데요. 만약에 부동산을 취득한 사람의 직업, 연령, 소득, 재산 등을 고려해 보았을 때, 이것이 자력으로 부동산을 취득했다고 보기 힘든 점이 있다면 부동산을 취득한 사람에게 부동산을 취득한 자금에 대한 출처를 입증하도록 하고 있습니다. 자력으로 부동산을 취득했다고 인정받기 위해선 기본적으로 부동산취득자의 재산이 부동산 취득 자금보다 많아야 합니다. 따라서 부동산 취득자가 세무서에 신고한 재산이 취득한 부동산의 가격보다 적다면 돈이 어떻게 어디서 나왔는지 소명해야 하는 것이죠. 또한, 가족이나 타인 은행으로부터 빌린 자금이나 임차 보증금을 활용해서 부동산을 산 경우에도 마찬가지로 자금 출처를 밝혀야 합니다. 

 

축의금에 증여세가 과세되는 경우

축의금에 증여세가 과세되는 경우

 

증여 추정 기준

 

그런데 소명 과정에서 자금출처를 밝히지 못하면 어떻게 될까요? 국세청은 이를 증여로 추정해서 증여세를 과세하게 됩니다. 이때 적용되는 기준이 바로 증여 추정 기준입니다. 그럼 증여 추정 배제 기준은 무엇일까요? 우리나라의 경우, 일정 금액 이하의 부동산을 취득한 경우에는 굳이 자금 출처를 입증하지 않아도 되는데요. 그 일정 금액에 대한 기준을 증여 추정 배제 기준이라고 합니다. 세무서가 모든 부동산을 일일이 다 들여다볼 수 없기 때문에 일정 금액 아래 부동산까지는 세무서에서 들여보지 않고 입증 책임을 따로 묻지 않는 것이죠.

 

증여 추정 배제 기준

 

증여 추정 배제 기준은 이렇습니다. 40세 이상인 사람이 3억 원 이하의 주택을 취득 시에 자력으로 취득했는지 여부를 따지지 않고 입증도 요구하지 않게 됩니다. 여기서 오해가 생기는데요. 그렇다고 해서 이 규정을 단순히 3억 이하의 주택을 취득한 경우, 증여세를 내지 않아도 된다고 생각하는 것은 잘못된 생각입니다. 3억 원 이하의 주택 취득 자금에까지 세무조사를 들어간다는 것이 도저히 불가능하기 때문에 그런 것이지, 증여세를 과세하지 않는다는 것은 아니니까요. 만약에 40세 이상인 사람이 3억 원 이하의 주택을 구입했는데, 그 구입한 자금이 증여받은 자금인 것을 세무서가 알게 되었다면 이에 대해 얼마든지 증여세를 과세할 수 있는 것입니다. 

저가 양도

 

저가 양도란 부모와 자식과 같은 특수관계 간의 부동산 매매시, 너무 저렴하게 판매하는 것에 대한 일종의 기준 가액이라고 보시면 됩니다. 부모와 자식 간에는 부동산을 증여의 방식이 아니라 매매로 이전하는 것이 가능한데요. 때문에 부모가 자식에게 터무니없이 낮은 가격에 부동산을 매매할 수 있습니다. 사실상의 증여이죠. 세법에서는 이에 대한 일정한 기준 가액을 정해놓고 있는 것입니다. 이 기준가액보다 낮은 가액으로 매매가 이루어진다면 증여세를 과세하겠다는 것이죠. 가족이라고 해서 너무 싸게 부동산을 팔면 증여세를 부과하겠다는 의미입니다.

 

알기 쉬운 예시 

세법에서는 시가로 인정하는 금액의 범위를 시가의 30% 혹은 3억 원 중 더 낮은 금액으로 규정하고 있는데요. 예를 들어서 시가가 9억 인 주택이 있다고 하면 시가의 30%인 2억 7천만 원과 3억 원 중에 더 낮은 금액인 2억 7천만 원을 시가의 범위로 보는 것입니다. 또는 시가가 12억이라면, 시가의 30%인 3억 6천만 원과 3억 원 중에 더 낮은 금액인 3억 원을 시가로 보는 것이죠. 이렇게 계산하다 보면 알 수 있는 것이 만약 시가가 10억 원 이하라면 시가의 30%가 시가의 범위가 되는 것이고, 시가가 10억 원을 초과하는 경우에는 3억 원이 시가의 범위가 되는 것입니다.

 

예를 들어 시가가 12억인 주택을 자녀에게 3억 원 더 싼 9억 원에 매매했다고 가정해 봅시다. 일반적으로 싸게 매수하면서 얻은 이익인 3억 원에 대해서 증여세를 과세하는 것이 맞지만, 주택의 시가인 12억을 기준으로 해서 3억 원이 더 적거나 많은 금액, 즉 9억 원으로부터 15억 원까지의 거래 금액을 적정한 가액으로 보고 비과세를 하는 것입니다.

 

부동산 이전시에는 양도소득세를 감안해야 한다

 

서두에서 말했듯이 부모자식 간에는 3억 원까지 증여세를 내지 않아도 된다는 속설은 이 규정에 근거를 두고 하는 이야기죠. 실제로 이 방법은 증여세를 절세할 수 있는 좋은 방법이지만 부모가 자녀에게 부동산을 증여가 아닌 매매형식으로 이전해야 적용이 가능하고요. 또한 자녀가 부모에게 부동산 매매 대금을 지급할 능력이 있어야 합니다. 부동산을 증여가 아닌 매매형식으로 이전했다는 것은 부모가 양도소득세를 부담해야 한다는 말인데요. 이때도 시가를 기준으로 양도소득세를 과세하게 되지만 시가 인정범위가 증여의 30% 기준보다 낮은 기준을 적용하게 됩니다. 바로 시가의 5%와 3억 원 중 적은 금액이 시가의 범위가 됩니다.

예를 들어 12억 원짜리 주택을 9억 원에 자녀에게 매매한 경우에, 부모에게 부과되는 양도소득세 계산은 3억 원을 싸게 매매했으니까 그 범위가 12억 원짜리 주택의 시가 5%인 6천만 원을 당연히 초과하게 됩니다. 때문에 실제로는 9억 원에 매매했지만 양도세 계산할 때는 양도가액을 9억 원이 아닌 12억 원으로 계산해서 납부해야 하는 것입니다. 때문에 부동산 매매이전을 하실 때에는 계산을 잘하셔야 합니다. 

이상으로 부모의 증여금액이 3억원이면 증여세가 없다는 오해가 생긴 이유에 대해 살펴보았습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

 

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