최우선변제권 알아보기: 임대차 계약에서 꼭 알아야 할 사항

부동산 임대차 시장에서 임차인의 권리를 보호하는 것은 매우 중요합니다. 그중에서도 최우선변제권은 임차인이 임대차 계약을 체결할 때 꼭 알아야 할 핵심적인 권리입니다. 집이 경매나 공매로 넘어갈 때, 임차인의 보증금을 일부라도 우선적으로 보호해 주는 최우선변제권은 많은 임차인들에게 안전망이 되어줍니다. 이 포스팅에서는 최우선변제권의 정의와 조건에 대해 살펴보겠습니다.

최우선 변제권이란?

최우선 변제권이란 집이 근저당에 잡히거나 경매로 넘어갈 때, 임차인을 보호하기 위해 보증금의 일부를 우선적으로 보장해 주는 권리를 의미합니다. 이는 임차인이 최소한의 보증금을 보호받을 수 있도록 하는 제도입니다.

 

최우선 변제권의 조건

임차인이 최우선 변제권을 얻기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

1) 소액임차인 조건

최우선 변제권이 인정받으려면 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인이어야 하는데요. 지역별 기준은 다음과 같습니다.

• 서울특별시: 전세보증금 1억 6천500만원 이하, 최우선 변제금 5,500만원 이하.
• 과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포시: 전세보증금 1억 4,500만원 이하, 최우선 변제금 4,800만원 이하.
• 광역시(군 제외), 안산광주, 파주, 이천, 평택: 전세보증금 8,500만원 이하, 최우선 변제금 2,800만원 이하.
• 그 밖의 지역: 전세보증금 7,500만원 이하, 최우선 변제금 2,500만원 이하.

2) 전세계약 보증금 기준

임차인의 전세계약 보증금이 최우선 변제금보다 많으면 안됩니다.

3) 주거용 주택

임차인은 실제 주거용 주택에 거주해야 합니다.

4) 대항력 요건

대항력을 갖추려면 아래와 같은 조건이 충족되어야 합니다.

• 주택 인도
• 전입신고
• 배당요구 종기일까지 대항력 유지

5) 배당신청

최우선 변제권의 조건을 갖춘 소액임차인이라도 배당신청을 해야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

경매 시 최우선 변제금액

경매로 집이 넘어갈 경우, 최우선 변제금액은 경매 입찰가에 따라 정해집니다. 예를 들어, 경매가가 8천만 원이라면 그에 해당하는 1/2의 4천만 원이 최우선 변제금액이 됩니다.

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