주담대 한도를 늘리는 팁에 대해 알아보자

최근 DSR 3단계 시행에 따라 은행권에서 주담대, 즉 주택담보대출을 많이 받기 어려워졌는데요. 이번 포스팅에서는 높은 금액의 대출이 필요하신 분들에게 주담대 한도를 늘리는 팁에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

DSR이란?

 

올해 7월부터 금융권에서 DSR 3단계가 적용되고 있는데요. DSR이란 금융사가 대출을 해 주기 전에 앞서서 차주가 대출을 상환할 수 있는 소득이 되는지를 판단하는 기준입니다. 즉, 소득을 조사해서 갚을 수 있을 만큼만 대출해 주겠다는 뜻입니다.

기존의 DSR의 문제점

 

기존에는 금융사가 이런 DSR 관리할 때 평균값만 맞추는 오류를 범했습니다. 예를 들어서 평균 50%를 맞추라고 한다면 50% 보단 낮은 사람도 있고 50%보다 높게 받는 사람도 있었습니다. 평균값만 맞추면 됬었기 때문이었는데요. 때문에 규제 효과가 미미했었습니다. 그래서 이제는 차주 단위로 DSR을 규제하는 방법으로 변경한 것입니다. 

DSR 3단계란?

 

5월 7월부터 적용되고 있는 DSR 3단계는 차주 기준으로 총 대출액이 1억 원을 초과할 때 적용되는데요. 은행권의 경우 DSR 40%, 비은행권의 경우 DSR 50%까지 들어오셔야 대출이 가능하게 됩니다. 예를 들어 연봉 6000만 원에 상환기간이 5년이고 금리가 4% 신용 대출을 1억을 가지고 있는 사람이 주택 담보 대출 1억 받으려고 했을 때 상환기간을 35년으로 잡고, 금리도 4%로 잡는다면 차주 단위 DSR은 48% 정도가 나옵니다. DSR 50%가 안 되기 때문에 은행권에서는 주택 담보 대출을 1억을 받을 수 없고, 비 은행권에서는 대출이 가능하다는 이야기입니다.

 

그렇다면 같은 상황에서 다른 부채가 전혀 없다면 주택 담보 대출은 얼마나 받을 수 있을까요? 똑같이 예를 들어보면 연봉 6000만원에 동일한 기준으로 다른 부채가 전혀 없는 사람이 주택 담보 대출을 받게 되면 은행권의 경우 4억 5천만 원까지 대출받을 수 있고, 비 은행권을 간다면 무려 5억 6천만 원까지 담보 대출이 나올 수 있습니다. 이처럼 다른 부채가 있고 없고 해서 대출받을 수 있는 금액의 정도가 많이 차이가 나는데요. 7월부터 강화된 DSR 규정에 따라 주택 담보 대출을 받을 때 한도를 늘려서 많이 받고 싶다면 어떻게 해야 할까요?

1) 소득신고를 높게 해 준다

자영업자의 경우 종합소득세를 신고하실 때 소득금액 증명원상 신고소득을 임의로 늘려서 신고할 수 있는데요. 대부분 세금 때문에 세무서를 통해 절세할 생각만 하시지 신고소득을 늘릴 생각은 해보시지 않았을 것입니다. 하지만 후에 대출을 받을 일이 있다면, 세금이 조금 더 나오더라도 소득신고를 높게 해 주시는 것이 더 유리하겠죠? 그럼 직장인은 어떻게 해야 할까요? 직장에는 고정적인 소득을 받기 때문에 개인이 마음대로 소득을 늘리거나 줄일 수 없는데요. 이런 경우에는 기혼자라면 방법이 있습니다. 

 

부부합산 소득을 이용하면 되는데요. 주택담보대출을 받은 배우자도 소득이 있다면 내 소득과 배우자의 소득을 합산해서 증빙할 수 있습니다. 한 가지 주의하실 점은 이처럼 소득을 합산해서 진행하시려면 배우자가 현재 담보대출을 받고 있는 상태가 아니여야 됩니다. 이렇게 부부합산 소득으로 진행할 경우에 배우자의 소득뿐만 아니라 부채까지 전부 합산되는 것이기 때문에, 소득에 대해서 부채가 너무 많게 되면 아무래도 합산하지 않는 것이 더 좋을 수 있으니 잘 계산하시기 바랍니다.

2) 원리금 납부금액을 낮춘다

DSR을 계산할 때 상환기간에 따라 월 납입하는 금액으로 계산해 게 되는데요. 그렇기 때문에 원래 나가는 금액이 적을수록 DSLR 계산에서는 유리해지는 겁니다. 같은 금액을 대출받더라도 상환기간을 10년으로 할 때랑 30년으로 할 때랑 납입금액이 당연히 달라지기 때문입니다. 따라서 만약에 상환기간이 짧은 신용 대출을 보유하고 있거나 다른 부채가 많은 사람이라면 요즘 같은 경우에는 조금만 알아보면 담보 대출 기간을 최대 40년까지도 설정이 가능한 상품들이 많이 있습니다. DSR을 아무래도 통과하지 못할 것 같다면 이런 상품들을 이용해서 대출기간을 최대한 최대한 길게 가져가시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

 

 

 

3) 담보대출을 제외한 채무는 부부 중 한 사람에게 몰기

이것은 미혼이라면 쓸 수 없는 방법이기 때문에 기혼자만 참고해 주시면 되겠습니다. 남편과 부인이 신용 대출을 다 받고 주택 담보 대출까지 받아서 주택을 구매하시려는 경우가 생각보다 많이 있습니다. 주택 담보 대출은 두 분 중에 한 분이 받을 거고 신용대출은 두 분 다 받으실 생각인가요? 그렇게 진행하면 안 됩니다. 신용대출은 나머지 한 분이 받으시는 게 유리합니다.

 

신용대출이 있는 경우에 DSR 산출 시 상환기간을 5년으로 보기 때문에 납입금액이 더 커질 수 있습니다. 이렇게 되면 담보 대출을 받을 때 DSR 심사에서 불리해지는데요. 부부가 공평하게 3천만 원씩 신용 대출을 받아야 된다는 생각은 잠깐 접어주시고 한 명이 담보 대출을 진행하고 다른 한 명은 6천만 원 전체를 신용 대출로 다 받는 것이 좋습니다. 근로소득이 많아서 큰 걱정이 없는 분이라면 해당이 안 되겠지만 이런 방법도 좋은 방법이기 때문에 참고하시기 바랍니다 

4) 무소득자는 신용카드 및 체크카드를 적극적으로 사용한다

지역건강 의료보험료를 따로 납입하지 않는 경우가 있습니다. 프리랜서나 무직, 주부처럼 소득이 없거나 있어도 공적인 서류를 준비하시는 게 어려운 분들의 경우, 추정소득을 통해서 주택 담보 대출을 진행할 수 있습니다. 기본적으로 신용카드 금액이나 체크카드 사용금액을 통해서 추정소득을 산정하게 되는데요. 현금을 많이 쓰시는 분이라면 평소에는 그렇게 해도 상관없지만 대출을 받을 일이 있다고 한다면, 평소에 현금보다 카드를 많이 사용하는 것이 좋습니다. 카드를 많이 사용할수록 추정소득 올라가기 때문에 그만큼 담보 대출을 많이 받을 수 있습니다.

 

반대로 부부의 경우에는 남편 카드만 쓰거나 부인 카드만 쓴다고 하시는 분들도 계실 겁니다. 소득이 있는 분이 담보 대출을 받는다면 문제가 없겠지만, 신용점수나 개인부채등으로 인해서 부득이하게 소득이 없는 분이 담보 대출을 받아야 한다면 당연히 대출받는 본인 명의의 카드를 사용하시는 것이 좋습니다. 소득 자료로 사용할 수 있기 때문인데요. 대출을 받을 일이 생길 경우 소득 자료가 없다면 이처럼 미리미리 준비를 해 주시는 것이 필요합니다.

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